Quelles sont les étapes clés pour louer son appartement rapidement ?
Que vous soyez propriétaire d’un appartement que vous souhaitez mettre à la location ou que vous ayez acheté un appartement dans le but de faire un investissement locatif vous devez savoir certaines choses.
En effet, malgré des démarches en bonnes et dues formes des erreurs dans la stratégie de location sont faites.
Un certain nombre de paramètres pour vous démarquer de la concurrence doivent être pris en compte avant de commencer.
Comment louer son appartement ? en meublé vide ou saisonnier ?
Afin d’opter pour la meilleure solution vous devez vous demander quel type de location vous envisagez.
Il est important d’étudier la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien. Si l’endroit est propice au tourisme avec de nombreuses visites chaque année, il est certain qu’il est opportun d’opter pour une location saisonnière ou courte durée.
Si votre bien se trouve à proximité de commerces, pharmacie, écoles, il est certain qu’il est préférable de le mettre en location longue durée.
Si c’est un quartier qui accueille beaucoup d’universités et écoles, vous opterez pour une location meublée classique qui a en plus l’avantage de justifier de tarifs plus élevés avec des demandes croissantes.
Dans quel état se trouve le logement ?
Afin de pouvoir mettre votre appartement en vente vous devez réaliser les diagnostics immobiliers tels que :
- Diagnostics de performance énergétique ;
- Etat de risque naturel et technologiques ;
- PPR et constat de risque d’exposition au plomb.
En tout état de cause, le logement proposé à la location doit être décent, et répondre aux normes.
Comment déterminer le montant du loyer ?
Vous devez étudier les tarifs qui sont pratiqués sur des biens similaires de votre quartier afin de mettre votre appartement à un prix attractif pour les locataires mais aussi pour votre portefeuille. Seule l’étude de la concurrence sur un même marché vous aidera à définir le juste prix pour votre appartement.
En revanche il est important de connaître les paramètres importants dont dépendent le prix, à savoir :
- la surface habitable ;
- l’équipement de l’appartement ;
- l’état dans lequel se trouve le bien, neuf, vétuste ;
- la situation géographique du bien (un appartement qui se situe en centre-ville proche de toutes commodités se louera plus cher que excentré).
Si vous louez en meublé tout équipement supplémentaire peut justifier d’un loyer plus élevé (qualité du mobilier, écran plat, machine à laver…)
Comment trouver un locataire ?
Vous souhaitez louer votre appartement sans passer par une agence, vous disposez de plusieurs moyens pour y parvenir.
- Les sites spécialisés (immoweb) ;
- Les petites annonces ;
- Le bouche à oreilles ;
- Un site web personnel.
Néanmoins pour maximiser vos chances vous devez vous appliquez à faire des photos de qualité avant de mettre des annonces en ligne.
Pour trouver un locataire vous devez également planifier des visites de votre bien
Une question demeure primordiale afin de vous organiser : le logement est-il occupé ou vacant ?
Dans le cas où le bien est encore occupé, il est certain que l’organisation sera plus complexe puisque vous devrez dépendre de la disponibilité des locataires en plus de celle des futurs nouveaux locataires.
Votre ancien locataire devra faire les visites ou vous donner des créneaux horaires auxquels vous pourrez les organiser.
Comment faire une visite ?
Lors de la visite vous devrez mettre toutes les chances de votre côté et ne rien laisser au hasard.
Vous devez mettre en avant les points forts et caractéristiques du bien. Les points faibles devront aussi être exposés de sorte à ce que les locataires ne prennent pas congés rapidement après la signature du bail.
Toutes les informations importantes devront être communiquées au futur bailleur notamment :
- L’état du bien ;
- Installation électrique et PEB ;
- Les travaux réalisés ;
- Les charges.
Tous les avantages liés au bien doivent être mis en avant. C’est pourquoi il sera important aussi de décrire le quartier, sur l’ambiance, les commodités, les services de proximité.
Il est vivement conseillé d’effectuer des visites individuelles plutôt que collectives. La première vous permettra d’échanger sur les besoins réels du futur locataire.
Il est important d’avoir des discussions approfondies, vous arriverez à connaître ses objectifs futurs (une durée dans l’appartement, un futur projet d’achat…) et ainsi vous faire une idée de sa durée dans les lieux. Sans compter que cette démarche est bien plus conviviale.
Assurez-vous que le locataire à une garantie locative
La garantie locative présente une sécurité vis-à-vis des obligations de votre locataire. Elle n’est cependant pas le seul critère à prendre en compte lorsqu’on réfléchit à comment choisir un locataire.
Elle peut s’effectuer de 4 principales façons, par :
- Garanties bancaires permettant au locataire de constituer la garantie demandée (3 ans) par mensualité constante durant la durée du contrat. La banque devra nécessairement être celle qui reçoit les salaires versés du locataire. Vous pouvez par exemple bloqué les fonds chez la Banque Belfius ;
- Garantie payée en une seule fois sur un compte individualisé au nom du locataire. Le montant ne doit pas excéder :
- 2 mois de loyer en Wallonie et à Bruxelles ;
- 3 mois de loyer en Flandres.
- Garantie bancaire émanant d’un contrat souscrit entre un CPAS et un organisme financier. C’est ce premier qui devra effectuer la demande et c’est l’organisme financier qui l’octroie au profit du propriétaire ;
- Caution locative d’un garant, qui peut être une banque ou toute autre société financière ;
Faut-il faire appel à une agence pour louer votre bien ?
Pour répondre à cette question, vous devez d’abord définir vos objectifs.
Si vous avez le temps nécessaire à consacrer à la location de votre bien, les bénéfices seront d’autant plus intéressants. C’est pourquoi il est plus intéressant de ne pas passer par une agence. En revanche vous devrez respecter les étapes précédemment citées afin d’être le plus productif possible.
Vous avez également la possibilité de faire appel à un tiers. Les agences bénéficient d’une expérience qu’un particulier n’aura pas encore. Même si cette option est souvent la plus simple et efficace, elle présente un inconvénient. En effet des commissions d’agences non négligeables vous seront imputées sur les loyers.
